9月17日，中信证券研报称，2025年上半年全国住宅用地（含综合地块）成交面积同比转正富豪优配，企业拿地积极性逐渐恢复，有望带动新开工面积的好转。中信证券在当前时点推荐防水板块，一是由于防水是与开工端相关的板块，二是防水行业集中度已经明显提升。此外，在“反内卷”下我国防水产品价格逐渐企稳。
全文如下防水材料｜为什么是现在，为什么是防水
2025H1全国住宅用地（含综合地块）成交面积同比转正，企业拿地积极性逐渐恢复，有望带动新开工面积的好转。我们在当前时点推荐防水板块，一是由于防水是与开工端相关的板块，二是防水行业集中度已经明显提升。此外，在反内卷下我国防水产品价格逐渐企稳。
▍为什么是现在：需求拐点渐近。
我国房地产开工面积自2020年以来连续下滑，2024年新开工面积仅为2019年高点时的33%，我们预测2025年新开工面积降幅将收窄。美国、日本进入住宅存量需求时代后的人均住宅新开工面积维持在0.4-0.8平方米，而2024年我国人均需求快速收缩至0.4平方米，存在超跌现象。根据中指研究院，2025Q1/2全国住宅用地（含综合地块）成交面积分别为4236、5012万平，同比增长2.4%/2.3%，我们通过各公司公告统计的2025年1-7月样本企业拿地面积为1617万平，同比增长39%，拿地数据均由负转正。考虑到从拿地到开工需要3-9个月的时间，我们预计新开工面积或将于今年下半年同比转正，出现月度拐点。
▍为什么是现在：竞争格局优化富豪优配。
房地产投资需求的持续下行，叠加房企债务压力使得上游企业形成应收账款坏账，消费建材行业迎来洗牌，很多细分行业企业数减少、集中度明显提升。根据无破数据，2021-24年，房地产业/建筑业/家装业企业的破产数量分别增加至1878/1085/440家，占比约为1.9%/1.6%/2.2%。未来看，随着“好房子”需求的提升，小企业的低价低质产品生存空间会逐渐减少，龙头企业丰富的产品矩阵和研发优势更为凸显。
▍为什么是现在：估值具备性价比。
截至2025年9月10日，建材（中信）指数的PB为1.3x，处于上市以来10%的分位数，为中信一级行业指数中估值水平的后20%。截至2025年6月底，装饰材料（中信）的基金持仓比例为0.13%，低于标配比例0.11ppts。因此，无论从估值还是基金持仓来看，消费建材行业均处于底部位置，具备弹性和空间。
▍为什么是防水：地产产业链的早周期品种。
防水材料分为防水卷材和防水涂料，其中防水卷材的市场容量更高，且一般用于开工土建环节，用于阻隔建筑物的地下部分被水的侵蚀，从而延长其使用寿命。我国防水材料行业市场容量随着地产开工的大幅下行出现了相较其他消费建材行业更大的压力，根据中国建筑防水协会，2024年防水材料产量相较2021年高点下滑38%。相较美国，我们人均防水市场需求仍有提升空间。根据美国防水龙头Carlisle的公告，2024年美国防水材料市场规模约140亿美元，对应人均市场需求为288元；而目前我国人均防水市场需求仅为64元。
▍为什么是防水：格局已优，价格已提，龙头盈利拐点已现。
防水材料具备价值量低、但是犯错成本高的材料属性，因此龙头企业的品质保障、品牌背书极为重要，理应具备高集中度。如根据Principia，2018年北美商用屋面防水CR6达54%。2025年7月，东方雨虹、科顺股份、北新防水、宏源防水、卓宝科技等陆续发布提价函，防水材料价格拐点已现。龙头企业25Q2收入同比降幅相较Q1明显收窄，也是行业需求见底的有力佐证。
▍风险因素。
房建和基建需求较弱；原材料成本大幅上升；防水公司业务市占率提升不及预期；防水公司多元化业务发展不及预期；应收款项风险控制不及预期。
▍投资策略。
2025H1全国住宅用地（含综合地块）成交面积同比转正，企业拿地积极性逐渐恢复，有望带动新开工面积的好转。过去几年在较大经营压力下，中小企业出清速度加快，且在“好房子”需求下，龙头企业的产品优势更为明显。我们在当前时点推荐防水板块，一是由于防水是与开工端相关的板块，二是防水行业集中度已经明显提升。过去两年防水行业持续价格战导致整体利润率下降富豪优配，也倒逼很多企业退出，经历较长一段时间痛苦期后，价格端出现企稳的迹象。
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